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Steuervorteile bei vermieteten Immobilien

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, erhalten Sie fortan Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, so entsteht ein entsprechender Verlust.
Steuerlich handelt es sich um negative Einkünfte. Diese werden mit ihren positiven Einkünften verrechnet. Sollten Sie also mit Ihrer vermieteten Wohnung Verluste einfahren, reduzieren Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Was zählt zu den Werbungs-kosten?

Was zählt zu den Werbungs-kosten?

Hierzu gehören zum Beispiel:
  • Finanzierungskosten, also Schuldzinsen (daher sollte man vermietete Immobilien immer vergleichsweise hoch finanzieren, um entsprechende Verluste bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einzufahren)
  • Renovierungs- und Instandhaltungskosten
  • Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung des Grundbesitzes, zum Beispiel die Kosten der Gebäudeversicherung, Heizkosten, Grundsteuer und die Kosten der Wasserversorgung
  • Abschreibungen.

Was versteht man unter Abschreibungen?

Was versteht man unter Abschreibungen?

Von den Anschaffungskosten des Gebäudes kann der Eigentümer Abschreibungen vornehmen. Diese können nicht sofort, sondern nur verteilt auf die mutmaßliche Nutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt werden.

Der jährlich abzugsfähige Teil Ihrer Anschaffungskosten heißt „Abschreibungen“, vom Gesetzgeber auch „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, genannt.

Welche Abschreibungen gibt es?

Welche Abschreibungen gibt es?

Je nach Alter und Nutzungsart des Gebäudes werden folgende Abschreibungsformen unterschieden:

  • lineare Abschreibung
  • degressive Abschreibung (für Neubauten, ab Januar 2006 abgeschafft)

Erwerben Sie ein Miet-Wohngebäude, wird eine Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren unterstellt.

Sie können also beim Erwerb eines Altbaus die Abschreibungen erneut in vollem Umfang berücksichtigen. Für das Jahr der Anschaffung darf die lineare Abschreibung nur zeitanteilig nach angebrochenen Monaten vorgenommen werden.

Die degressive Gebäude-Afa wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft.


Was gehört zum Erhaltungs-aufwand?

Was gehört zum Erhaltungs-aufwand?

Erhaltungsaufwendungen sind sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Hierzu gehören Aufwendungen,

welche die Wesensart des Gebäudes nicht verändern, es in ordnungsgemäßem Zustand halten sollen oder regelmäßig in ungefähr gleicher Höhe wiederkehren.


Der Erhaltungs-aufwand

darf seit 2004 auf zwei, drei, vier oder fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, sofern dies für den Steuerzahler günstiger ist.

Zu den Erhaltungsaufwendungen können gehören:

  • Austausch der Fenster
  • Schönheitsreparaturen
  • Dachreparatur
  • Neuanstrich der Fassade oder des Treppenhauses
  • Umstellung der Gebäudeheizung
  • Schwammbeseitigung.

Herstellungs- oder Erhaltungs-aufwand?

Herstellungs- oder Erhaltungs-aufwand?

Diese Unterscheidung ist für den Steuerzahler von großer Bedeutung.

Denn Erhaltungs-aufwendungen

sind beim Vermieter-Eigentümer – wie erwähnt - sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Herstellungs-kosten hingegen

sind grundsätzlich nur verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes in Form der AfA abzuziehen.

Seit dem Jahr 2004 gilt Folgendes:

Nur Erhaltungsaufwand:

  • der innerhalb der ersten drei Jahre nach der entgeltlichen Anschaffung eines Hauses anfällt und
  • zusammengerechnet ohne Umsatzsteuer weniger als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) beträgt, kann zusammen mit der Umsatzsteuer sofort in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Hierbei werden alle Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen zusammengerechnet.

Was sind Herstellungs-kosten?

Was sind Herstellungs-kosten?

Bauaufwendungen für ein bestehendes Gebäude führen zu Herstellungskosten, wenn etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes in das Objekt eingefügt oder mit ihm verbunden wird.

Das ist in der Regel der Fall bei Aufwendungen:

  • für einen mit dem Gebäude verbundenen Anbau
  • für den Ausbau des Dachgeschosses
  • für die Aufstockung eines Gebäudes
  • für den nachträglichen, erstmaligen Einbau einer Fahrstuhlanlage
  • für den nachträglichen erstmaligen Einbau von Rollläden.

Herstellungsaufwand liegt zudem vor, wenn ein Gebäude durch die Baumaßnahme wesentlich in seiner Substand vermehrt, in seinem Wesen erheblich verändert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus deutlich verbessert wird.


Steuervorteile für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungs-gebieten

Steuervorteile für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungs-gebieten

Wenn Sie ein unrenoviertes Denkmal oder Sanierungsobjekt erwerben, können Sie nach dem Kauf in eigener Regie bestimmte Baumaßnahmen durchführen, deren Herstellungskosten auf zehn Jahre verteilt abgeschrieben werden dürfen.

Kaufen Sie ein bereits renoviertes Objekt,

gelten für Steuervorteile nur für den Teil der Kosten, der auf die Baumaßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags entfällt. Erhaltungsaufwendungen können Sie bei Vermietung sofort als Werbungskosten absetzen oder gleichmäßig auf zwei, drei, vier oder fünf Jahre verteilen.


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